澤不動産-底地問題

底地問題

土地の再生を目指して

こんな事でお悩みですか？

・資産価値のわりに収入が少ない
・底地の管理が困難
・借地人さんとの関係が良好でない
・将来の事業化に向けて底地問題の方針を決めたい
・契約書の不備・紛失、契約の未更新などがある

底地の問題も当社が解決いたします。

底地の問題点

相続税が高く、物納も困難

底地は流動性が低い物件にもかかわらず、相続発生時には相続税上では減額要因として取り扱ってくれないことがあります。
相続税納付は原則として現金の為、相続発生時に手持ち現金があれば問題ありませんが、実際は相続税が高額のため、現金納付出来る程の現金を持っている人は少なく底地を売却し、現金化して納税するケースが多いようです。しかし、相続発生から納税期間内に底地をスムーズに売却するのは難しいです。

相続税納税の為、最終手段として現金ではなく物納という方法がありますが、この物納も物納適格要件を満たす必要があります。しかしこれはかなり厳しい要件となっている為、通常底地の物納は難しいと言われています。

相続発生時にこのような問題を発生させない為にも、相続対策をすることをおすすめ致します。

借地人さんとのトラブル

地代の滞納、借地契約上のトラブルその他建替えの承諾、更新料の設定などによる借地人との間で発生する問題により大変な労力を使うことがあります。当事者同士で問題解決のために話し合っても、感情の行き違いなどでうまくいかないことがあります。その理由としましては、土地を貸す『地主』と土地を借りる『借地人』という関係でお互い相反する考えを持っているからです。

業性としての価値が低く、収益性に乏しい

底地は実勢価格に対して、地代として得ている収益が低く、収益物件としての事業性が低いものです。そのため底地の実勢価格と同じ価格のアパート等に買換えたほうが収益物件としての事業性が高くなります。
底地の実勢価格が4000万円あっても、底地の地代が生み出す収益が、一年間で100万円以下という例もあるほど、底地における事業性は低いという実態があります。

底地Q&A

●地代が周辺相場より安い底地があるが、値上げすることは
　できるのか？
●借地人さんに土地を返してもらえるのか？
●底地は物納できるのか？
●底地の生前処分のメリットは？
●底地の売買が上手くいきません

Question

地代が周辺相場より安い底地があるが、値上げすることはできるのか？

Answer

契約当初は、お互いに適切と思った地代でも、その後の経済状況の変化等で、地主さんと借地人さんとの間で合意があれば、地代を値上げできます。しかし、当事者間での合意はなかなか成立しないケースが多いのが現状です。近隣相場より安い場合は、直接借地人さんに段階的値上げを内容証明で求めます。合意が得られない場合は、土地の所在地を管轄する簡易裁判所に調停申し立てが必要です。不成立の場合は、地代増額訴訟を提訴することになります。

Question

借地人さんに土地を返してもらえるのか？

Answer

土地は地主さんの物だといっても、借地人さんの権利は法律上、非常に守られているので、地主さんが返して欲しいといっても借地人さんが合意しなければ返してもらうことはできません。訴訟を提訴した場合、地主さんに正当事由が必要とされます。
この正当事由が認められるのは非常に難しく、地主さんが自分の住む場所がなくなって返してもらえなければ生活することができないなどの特段の理由がないといけません。正当事由を証明することができない地主さんは、時間をかけて借地人さんと交渉をする方法しかありません。
その他には、借地で違法行為が行われた場合、建物が朽廃した場合は土地を返してもらうことができます。

Question

底地は物納できるのか？【物納・適格物件とは？】

Answer

お持ちの底地の状況にもよりますが、

建築基準法上の道路に接していない
地代の滞納がある
地代が供託されている
借地人等と法的係争がある
地代が周辺相場に比べて低い
質権、抵当権その他の担保権が設定されている
境界線が明確でない土地で、隣接地主から境界線に異議のない旨の了承が得られていない
隣接地から建物の越境がある、または隣接地に建物が越境している
所有者が複数で、一部の共有者に物納の意思がない（必ず、共有者全員で物納をする必要が　あります）
契約中に立替等の承諾の特約がある
地主に不利な特約がある。
地下に汚染物質がある

などの理由で物納できない場合があります。
例えば１０戸の貸地があった場合、条件をみたしている貸地のみ物納できて、他の貸地は死に地（活用することのできない土地）なってしまうこともあります。
ですから、上記の項目に当てはまっている底地をお持ちで、物納が難しそうな貸地は早めに生前換金することをお勧めします。

Question

底地の生前処分のメリットは？

Answer

相続税の節税
相続税納税資金の確保
地代が供託されている
底地を売却した資金で優良な資産（流動性があり換金しやすい物件・収益性の高い物件など）に買い替えをし、所得の向上を目指す

底地は地代収入があるので収益性があるとはいえますが、一般的に住宅地では地代は固定資産税の３倍程度、商業地では５倍程度が適正価格とされているので、資産運用効率が非常に低いものです。底地を換金してその資金を効率的に運用することにより、ほとんどの場合は所得向上を計ることができます。

相続財産を分割する作業が容易になる

続人が複数いる場合は、底地を複数の相続人に分けなければなりません。この場合、それぞれの借地人の状況など把握し地代を相続人で分ける必要があります。兄弟で底地を相続したものの、管理の方法が分からない。地代を一人で受け取って兄弟に分けない。換金化したいが意見がまとまらない。などの問題が起こりやすく、兄弟間に亀裂が発生したというケースが多いです。相続させるなら、金銭などの分け易い資産にすることも重要です。

Question